1034某日因為與好友聚餐聊天,說到日本投資房產,讓我想到自己兩三年前曾試過投資日本房產,但是後來不了了之,於是~我不知哪根神經被開啟,開始努力研究日本房產資訊。先說~我從103年4月中開始找房,到103年7月19日最後買下人生第一棟國外的房產,總共搜尋研究了約130間房屋。

 1094006368.jpg日本房產學問大(基本原則說明)--

1.要注意耐震問題:基本上我不選擇1981年之前 (舊耐震) 的房子,且因為日本建築證照申請及核發的時間落差關係,我認為買1985年以後的房子比較保險 (確保買到新耐震的房)。買新舊耐震這個選擇,純粹個人選擇,也有人認為舊耐震投報高,或許地點好屋老有機會改建也說不定

2.由於我們身處國外,當你看到滿意的物件,先送申請書 (不動產買付申込書),先送的先談 (原則上是這樣說啦!!但是在日本房產很熱的時候,目前也聽說有"賣方担當"<--就是賣方負責的仲介人員想把房子保留自己的客戶買的現象,所以是否真的先送先談,很難說),至於殺價則見仁見智,聽說是無法像台灣一樣殺很大,一開始不上道的我第一次申請的是東池袋的套房,開價880萬,我申請書以820萬丟出去 (完全台灣人殺價思維),當然是沒機會,仲介隔天問我要不要加價,我放棄了,後來我想了想,還是去加價,結果一詢問仲介說我想加價...好吧!!賣掉了。另外~日本買房對買方比較有保障的就是~第一順位優先決定要不要放棄或加價(這也是官方說詞,房地產熱的時候,也是很難說一定是這樣的)。

3.套房有空屋及已經有租客的,買哪種,各有利弊,如果你選有租客的,那當然是無法看屋,因為日本人重視隱私且保障租客,買下房當了房東的你只能承接原租客,且日本房客如果不主動退租,幾乎無法趕他走,也無法漲租金;如果你選空屋,那得承擔未來不知多久才會租出去,但卻每個月要繳管理修繕費的風險。我最不愛的租客就是上了年紀的政府保護者 (政府替他出租金),曾經我下過一間在文京區的物件,因為房客是個60多歲的政府保護者,我擔心未來他年紀大了,不太會主動要搬家,未來死在裡面,所以我遲遲不敢全額買下。

4.管理修繕費:這兩個費用在日本是分開的,為了怕空屋沒租出去時的負擔很重,我選擇管理加修繕費在日幣1萬4以下的物件,至於負擔重不重因人而異,每人承擔風險的能力不同。

5.日本人比較不愛1樓的物件,當然也是因為隱私關係,覺得較不安全,另外日本的1樓套房很多都是陽光屋(採光較差),所以我是不考慮1樓的,但是~我有認識一位台灣人的仲介專買一樓,他的理由是日本老齡化,未來的人爬不動樓梯,1樓反而是個撿便宜套房的好選擇。關於這點也是見仁見智。

6.購買區域選擇:我是找都心五區的套房(千代田、新宿、中央、港區、澀谷),但~日本人較愛的住宅區(目黑及世田谷區)也列入我當時的選擇中,最近聽說品川有許多重大建設,也很火紅的咧!!

7.外國人買房貸款須購買超過3000萬日幣以上的房才可找到貸款銀行,所以基本上買中古套房的我,是得用現金購買的,因為當時的日本房價3000萬以上可買到全新的套房了,但是在日本全新套房15年幾乎折舊掉最後剩下6成價,風險考量我不打算投資全新套房。

1094006368.jpg購屋流程簡易說明(聽說2015年流程有簡化囉!!)--

       向仲介下完申請書,如果確定買到房子,首先要去戶政機關辦理個人的戶籍謄本,同時請人翻譯日文版(仲介有翻譯服務,付300元),拿中文戶籍謄本找民間公證人(上網找就有,找離家近的)在戶籍謄本背面下方公證簽章,再把此文件拿去外交領事局辦文件證明,拿到後你就可以飛到日本去簽約了~~~~簽約前要注意聽"注意事項說明"(這是日本規定一定要對買方宣讀的文件,大概得花掉1個小時),總共簽約完成我花了2個半小時,拿到一本厚厚的資料回台灣。回到台灣不久決算書寄來,檢查無誤後,去銀行匯付尾款,仲介email尾款收到通知函及火災保險證電子檔(正本留在未來出租代管公司裡),約在日本簽完約後的1個月又10天,我終於收到"不動產登記情報",也就是我們所謂的權狀。

 

1094006368.jpgT小姐下單心路歷程--

1.T小姐我下第一間購屋申請書是上面所說的東池袋,因為殺價殺很大,所以沒買到(也算學到要入境隨俗的經驗,不該殺很大)。

2.後來下了一間西新宿物件,1310日幣差點成交,但屋內格局不方正,斜斜的,所以我猶豫後放棄繼續談。

3.練馬區中村橋站走路4分鐘,我在google街景走了又走、走了又走,超愛它的環境,790萬開價,730也幾乎成交,T先生突然說暫時無法資助我,我擔心買到後資金卡不過來,所以先放棄

4.中野車站熱鬧,生活機能超好,但那是一樓套房,陽光屋,且聽仲介說在日本已經有申請人了,我排第二順位,當然也沒買到。

5.池袋有間巴洛克式建築,好美(重新拉皮過的),屋齡35年很老,所以才600多萬日幣,但地點租金報酬都不錯,可惜管理費超高(幾乎要2萬多日幣),想說房子超便宜也等於是由後面的管理費來分攤繳房子價格,且租金也很棒,但很快地廣告才出來兩天就被聽說一位在日本當導遊的台灣人買走,有小嘔了一下,我怎麼太晚想通搶購呢?

6.前面描述過的租客是年長者且政府保護者的文京區電梯套房,仲介說要滿額(820萬日幣)才行,我有考慮,但最大問題是年長者政府保護者,且路邊吵,可是地點好,山手線內,我找單幫客一位小姐已談成滿額,但是擔心單幫客房屋簽約過程有風險,交易安全會有問題,且剛好下面說的本來有喜歡的世田谷區明大前物件第一順位的人放棄了,我可以遞補上去,所以我趕緊通知放棄文京區這間套房,想去買明大前的套房。

7.1030606確定買到明大前的套房,但~偏偏讓我6月15日日本人剛好要出差,所以飛來台灣代替賣方與我簽約的前兩天,我發現它附近的街道上有發生過射殺案 (關於凶宅請查日本凶宅網大島てる),我心中有陰影,所以又放棄了。

8.我越來越感覺到日本好屋難買到,台灣人不到附近瞧一瞧總是下不了決心購買(好啦!!是我個性太龜毛),1030620我請仲介幫我整理幾個物件,我出發去東京看屋了。其中一間神樂坂,環境超喜歡,心中慶幸自己出發前已經下申請書了(小殺20萬日幣),所以在日本當地一看到現場,隨即與仲介聯繫催促它成交。回到台灣做夢都會夢到它啊啊啊!!

 

 

 

 

 

 

文章標籤
創作者介紹
創作者 T小姐 的頭像
T小姐

哭泣的紫牛探戈

T小姐 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()